Juridique 10 septembre 2026

Droit Immobilier Thaïlande 2025 : Nouvelles Règles et Impact

Découvrez les évolutions du droit immobilier en Thaïlande en 2025 : Condominium Act, leasehold 90 ans, permis de construire et contrôles des acheteurs étrangers.

Droit Immobilier Thaïlande 2025 : Nouvelles Règles et Impact

# Immobilier en Thaïlande 2026 : ce qui a réellement changé pour les acheteurs étrangers

Introduction

En 2025, la Thaïlande annonçait une vague de réformes destinées à moderniser l'accès des étrangers à la propriété : relèvement du quota de copropriété à 75 %, digitalisation du cadastre, durcissement annoncé contre les sociétés écrans. Un an plus tard, le bilan est plus contrasté que prévu : la réforme du quota n'est toujours pas entrée en vigueur, tandis qu'une offensive administrative sans précédent contre les sociétés prête-noms, elle, est bien réelle et change concrètement la donne pour les acheteurs.

Voici la situation juridique réellement applicable à la rentrée 2026 pour Phuket, Krabi et Phang Nga, avec les sources qui l'attestent.

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Le quota de 49 % en copropriété : toujours la règle, la réforme toujours en discussion

Le fondement légal reste inchangé : selon le *Condominium Act B.E. 2522 (1979)*, les étrangers peuvent posséder des unités de copropriété en pleine propriété, à condition que la surface détenue par des étrangers dans un même projet ne dépasse pas 49 % de la surface totale vendable.

La proposition de relever ce plafond à 75 %, très commentée en 2025, n'a toujours pas abouti : aucun projet de loi relevant le quota à 75 % n'a été soumis au Parlement à ce jour ; il ne s'agit que d'une étude au niveau du cabinet, qui rencontre une réelle résistance politique. Certaines versions du texte envisageraient d'ailleurs de limiter ce quota relevé à des zones économiques spéciales plutôt qu'à l'ensemble du territoire, selon la même source.

Fait nouveau et à surveiller de près : le vent tourne. Selon un rapport de juin 2026, le quota de 49 % reste en vigueur mais une réduction à 30-39 % fait l'objet de discussions actives, motivée par la volonté de protéger les acheteurs thaïlandais face à la pression inflationniste des acheteurs étrangers. Le même rapport souligne qu'en Phuket, les acheteurs étrangers représentaient plus de 40 % des transactions de copropriétés en 2025 selon les données du *Real Estate Information Center* (REIC). Si cette réduction devait être votée, elle ne s'appliquerait qu'aux nouvelles transactions, les titres freehold existants demeurant protégés.

En pratique pour 2026 : le plafond de 49 % demeure la seule règle opposable. Il convient donc de continuer à exiger du promoteur ou de la personne morale de la copropriété une confirmation écrite du quota disponible avant toute réservation, et d'ignorer tout argument commercial fondé sur une réforme non promulguée.

Le formulaire FET (*Foreign Exchange Transaction*) reste par ailleurs indispensable : les fonds doivent être transférés depuis l'étranger en devises étrangères et le document remis par la banque thaïlandaise réceptrice est requis pour l'enregistrement du titre au *Land Office*.

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Sociétés prête-noms (nominees) : la fin de la tolérance administrative

C'est le deuxième grand bouleversement de 2026. L'usage d'une société thaïlandaise détenue à 51 % par des associés locaux passifs pour contourner l'interdiction de propriété foncière, longtemps toléré dans la pratique, fait désormais l'objet d'une surveillance interagences inédite.

Un dispositif de contrôle à cinq agences

Selon un cabinet spécialisé, cinq organismes gouvernementaux coordonnent désormais leurs actions : le Department of Business Development (DBD), le Department of Land, le Department of Special Investigation (DSI), l'Anti-Money Laundering Office (AMLO) et, dans les dossiers provinciaux sensibles, l'Internal Security Operations Command (ISOC). La colonne vertébrale technique de ce dispositif est un système d'identifiant légal à 13 chiffres qui relie désormais en temps réel la base de données du DBD aux registres fonciers du Department of Land.

Deux échéances réglementaires structurent l'année 2026 : selon un cabinet juridique international, le DBD exige depuis le 1er janvier 2026 une preuve documentée de l'origine des fonds pour toute nouvelle société, et cette obligation a été étendue le 1er avril 2026 à toutes les modifications de sociétés existantes. Depuis août 2026, le contrôle est encore renforcé : les actionnaires thaïlandais de sociétés à investissement étranger doivent produire au minimum trois mois de relevés bancaires prouvant leur capacité financière indépendante, vérifiée rétroactivement, précisément pour détecter les cas où les fonds de l'associé « thaïlandais » proviennent en réalité d'un prêt du partenaire étranger.

Une campagne nationale, pas seulement locale

L'ampleur du contrôle est désormais documentée à l'échelle nationale. Début septembre 2026, le directeur général du DBD a indiqué que les autorités ont recensé 36 277 sociétés à investissement étranger détenant 305 838 parcelles de terrain, pour une surface totale de plus d'un million de rai, soit des chiffres de recensement à des fins de contrôle, et non des constats d'infraction. Cette initiative fait suite à une réunion tenue au ministère du Commerce le 4 septembre 2026, à laquelle ont participé la vice-Première ministre et ministre du Commerce Suphajee Suthumpun ainsi que le vice-ministre de l'Intérieur Polpee Suwanchawi.

À l'échelle régionale, un rapport de juillet 2026 précise que les audits, initialement concentrés sur le Corridor économique de l'Est, ont été étendus aux 77 provinces du royaume sur instruction du Premier ministre Anutin Charnvirakul, avec une attention particulière portée à Phuket, Koh Samui et Chiang Mai. À Phuket précisément, plus de 600 sociétés font actuellement l'objet d'un examen par le DSI et le ministère du Commerce pour suspicion de structure prête-nom destinée à contourner la limite de 49 % imposée par le Foreign Business Act.

Les signaux qui déclenchent un contrôle

Un cabinet spécialisé dans l'accompagnement des propriétaires étrangers résume les indices recherchés par les autorités : le paiement des parts sociales des actionnaires thaïlandais par l'étranger lui-même, l'absence de toute rencontre entre associés, des cessions de parts non datées et pré-signées, un gage des parts thaïlandaises au bénéfice de l'étranger, ou encore une société n'ayant jamais exercé d'activité réelle. À l'inverse, une société dont les actionnaires thaïlandais ont financé eux-mêmes leurs parts, votent réellement et où l'entreprise déclare une activité économique et fiscale réelle, ne présente pas ces signaux d'alerte.

Sanctions

En cas de structure prête-nom avérée, la sanction ne se limite pas à une amende : selon un cabinet d'avocats, lorsque la propriété illégale est confirmée et non régularisée dans le délai prescrit, le directeur général dispose de l'autorité pour ordonner une cession forcée, les Thaïlandais prête-noms encourant une exposition équivalente à celle des étrangers.

Recommandation : toute structure sociétaire mise en place avant 2024 pour détenir un terrain ou une villa mérite un audit juridique complet dès maintenant (cartographie des sociétés, actionnaires, titres et comptes bancaires liés), avant que le contrôle n'atteigne le dossier de sa propre initiative.

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Location courte durée : un cadre légal désormais strictement appliqué

L'encadrement des locations type Airbnb, déjà mentionné en 2025, est passé cette année du stade de la règle théorique à celui de l'application effective sur le terrain, en particulier à Phuket.

Selon un rapport de juin 2026, l'administration provinciale de Phuket a engagé une opération coordonnée d'application du Hotel Act B.E. 2547 (2004) contre les locations quotidiennes et hebdomadaires non autorisées de copropriétés à partir de la deuxième semaine d'avril 2026. Les résultats de cette campagne sont chiffrés : les inspections menées jusqu'au 18 avril ont couvert 1 440 unités à Bang Tao, Patong, Karon et Rawai, débouchant sur 247 avertissements formels et 38 dossiers transmis pour poursuites, ce qui en fait, selon la même source, la campagne anti-Airbnb la plus intense menée à Phuket depuis 2019.

Un autre rapport confirme l'ampleur de la surveillance à l'échelle de l'île, avec près de 4 000 opérateurs déjà signalés selon *The Phuket News*, et rappelle le cadre légal applicable : la location d'une unité pour moins de 30 jours sans licence hôtelière constitue une infraction pénale au titre de l'article 59 du Hotel Act, passible d'une amende journalière et d'une peine d'emprisonnement, sans préjudice des sanctions internes que peut également imposer la personne morale de la copropriété au titre de l'article 17/1 du *Condominium Act* pour exercice d'une activité commerciale non autorisée.

En pratique : un rendement locatif basé sur des locations quotidiennes hors structure hôtelière agréée doit désormais être considéré comme un risque juridique direct, et non comme une simple zone grise tolérée.

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Titres fonciers, permis de construire et environnement : la vigilance reste de mise

Les fondamentaux rappelés en 2025 restent d'actualité et n'ont pas été modifiés :

* Seul le titre Nor Sor 4 Jor (Chanote), borné par GPS et enregistré au cadastre, offre une sécurité juridique pleine et entière ; les titres inférieurs (Nor Sor 3 Gor, Sor Por Gor) exposent à des risques de contestation de limites.

* Pour les projets situés sur des terrains en pente ou en zone sensible (collines de Phuket, falaises karstiques de Phang Nga, littoraux de Krabi), l'obtention préalable d'une étude d'impact environnemental (IEE ou EIA) conditionne toujours la délivrance du permis de construire.

* L'acquéreur sur plan doit exiger la preuve du permis de construire définitif avant tout versement d'acompte substantiel.

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Ce qui change concrètement pour un acheteur en 2026

* Le quota de 49 % en copropriété reste la seule règle applicable : ignorez toute promesse commerciale fondée sur un relèvement à 75 %, non voté, et restez attentif à l'hypothèse inverse d'un abaissement du quota actuellement à l'étude.

* Les structures sociétaires prête-noms sont désormais activement recherchées par cinq administrations coordonnées ; toute structure existante doit être auditée sans délai.

* La location courte durée hors cadre hôtelier agréé expose à des poursuites concrètes, en particulier à Phuket où l'application est désormais systématique.

* Le Chanote, le FET et le permis de construire définitif demeurent les trois vérifications non négociables avant tout engagement financier.

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Conclusion

Le marché immobilier thaïlandais entame la seconde moitié de 2026 avec un paysage juridique plus clair, mais aussi plus exigeant qu'annoncé un an plus tôt. La grande libéralisation promise, le relèvement du quota de copropriété à 75 %, reste au milieu du gué législatif, tandis que la sécurisation du droit existant s'est nettement renforcée : traque systématique des sociétés écrans, application réelle des règles de location courte durée. Pour l'acheteur étranger sérieux, cette clarification est une bonne nouvelle : elle réduit l'incertitude pour qui respecte scrupuleusement le cadre légal, et élimine progressivement les montages à risque qui exposaient les investisseurs de bonne foi.

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Sources

*Article mis à jour en septembre 2026. Le cadre légal thaïlandais évoluant rapidement, cet article présente la situation en vigueur à sa date de publication et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. JLT Estate recommande systématiquement l'accompagnement d'un avocat thaïlandais indépendant pour toute transaction.*

Sources et références

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